AVOCAT SERVITUDES VENDEE

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Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. (Rédaction du Code Napoléonien)

La servitude est un droit réel immobilier consistant en une charge imposée sur un immeuble (au sens juridique c’est-à-dire un bien immobilier, terrain, construction), qualifié de fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble, qualifié de fonds dominant.

La servitude constitue un droit immobilier accessoire au droit de propriété ; elle est ainsi attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Ainsi, la servitude de vue vous protège des regards indiscrets. La servitude de passage permet l’accès d’un terrain enclavé à la voie publique. Les distances pour les plantations permettent d’éviter l’invasion de branches ou de racines.

Le Code civil distingue trois grandes catégories de servitudes

Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux (Articles 640 à 648 du Code civil).

Les servitudes imposées par la loi (Articles 649 à 685-1 du Code civil)

Ces servitudes ont pour objet « l’utilité publique ou communale ». Ce sont les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique vues précédemment ou « l’utilité des particuliers ».
Exemples : les servitudes de mitoyenneté (Articles 653 à 673 du Code civil), de respect de distance des constructions (Article 674 du Code civil), de vues (Articles 675 à 680 du Code civil), d’égout des toits (Article 681 du Code civil), de droit de passage en cas d’enclave (Articles 682 à 685-1 du Code civil). L’article 682 reconnaît ainsi au propriétaire d’un fonds enclavé, le droit de « réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionné au dommage qu’il peut occasionner. »

Les servitudes conventionnelles (Articles 686 à 689 du Code civil)

L’article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu’il leur plaît, sous réserve qu’elles ne soient pas contraires à l’ ordre public . Il doit toujours s’agir d’une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds. La servitude ne peut être constituée ou modifiée conventionnellement que par un acte notarié qui doit être publié pour produire ses effets à l’égard des tiers et notamment à l’égard des propriétaires ultérieurs. Les servitudes passées ne sont opposables à l’acquéreur que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou si la convention de servitude a été publiée à la conservation des hypothèques .

Exemples : une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non réglementée par la loi, c’est à dire en dehors de l’existence d’un terrain enclavé ou pour l’interdiction ou la limitation de construire résultant d’une servitude de cour commune.